Depremin lügatımıza eklediği yeni kelimelerden birisi Rezerv alan. Rezerv alan; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, deprem bölgelerinde sınırları belirlenmiş, bu alanlara arsa sahibi vatandaşların herhangi bir inşaat yapmasını engelleyen, yalnızca bakanlığa inşaat yapma yetkisi veren, kamulaştırma benzeri ancak temel noktalar bakımından kamulaştırmadan farklı arazileri ifade ediyor.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ aracılığı ile rezerv alanlarda yeni kentleşme faaliyetleri yürütüyor. Bu alanlara yeni binalar inşa ediliyor. Peki bu binalar, konutlar, iş yerleri kimlere verilecek? Rezerv alanlarda arsası veya arsa payı bulunan ve depremden önce bu alanlarda konutu/iş yeri/binası olan kişilerin durumu ne olacak? Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan açıklamada; rezerv alanlara yapılan konut ve iş yerlerinin, öncelikli olarak o rezerv alanda depremden önce konut ve işyeri olan kişilere tahsis edileceği, arta kalan konutların yakın bölgelerde depremden önce konutu ve işyeri olup da depremde konut ve iş yerleri yıkılan kişilere tahsis edileceği ifade edildi Aynı açıklamada; depremde konutu/işyeri yıkılıp da hak sahipliği yoluyla konut sahibi olan kişilerin rezerv alanlarda yapılan konut ve işyerlerinden faydalanamayacağı ancak bu kişilere arsa paylarının ödeneceği belirtildi. Örnekle açıklamak gerekirse; rezerv alan ilan edilen bölgede bir eviniz vardı ve depremde yıkıldı. Siz sonrasında hak sahipliğine başvurdunuz ve hak sahibi olarak, TOKİ tarafından yapılan afet konutlarından birisi size teslim edildi. Bu halde rezerv alanda inşa edilen konutlardan hak sahibi olamazsınız, yalnızca buradaki arsa payınızın bedeli size ödenir.
Diğer bir örnek; rezerv alan ilan edilen bir bölgede eviniz vardı, aynı zamanda rezerv alan ilan edilmeyen bir bölgede de eviniz vardı. Her iki eviniz de depremde yıkıldı, siz ise rezerv alan edilmeyen bölgedeki eviniz üzerinden hak sahibi oldunuz. Bu halde; rezerv alan ilan edilen bölgedeki eviniz üzerinden herhangi bir hak sahipliği edinmemiş olduğunuz için rezerv alana inşa edilen konutlardan kura ile hak sahibi olabilirsiniz
Tabi yeri gelmişken şunu söylemek gerekiyor, rezerv alanlara inşa edilen konut ve işyerleri ücretsiz bir şekilde verilmeyecek. Hak sahipliği benzeri bir yöntemle, teslimden 2 yıl sonra başlayacak taksitle 15-20 yıl vade ile ödenecek bir bedel belirlenecek. Ödeme tutarının neye göre belirleneceği ise henüz belirsizliğini koruyor. Bu noktada; bakanlık tarafından arsa payına biçilen bedel, konuta biçilen bedelden düşülerek ödeme planlaması yapılması mümkün. Arsa payına biçilen bedele karşı itiraz ve dava hakkı tanınması zorunludur. Zira kamulaştırma işlemlerinde sıkça rastladığımız üzere, kamulaştırılan arsalara biçilen değerler gerçek değerlerin çok altında kalıyor. Rezerv alanlardaki arsa paylarının bedeli belirlenirken de yine böyle bir işgüzarlıkla vatandaşın arsalarına düşük bedel biçilmesi son derece olası.
Rezerv alanlardaki inşaat faaliyetleri sona erdiğinde, bakanlık tarafından iletişim ofisleri kurulacak ve bu ofislerde bilgilendirme, satış/devir görüşmeleri, arsa payı bedel teklif görüşmeleri yürütülecek. Bu görüşmelere gitmeden önce mutlaka bir avukattan haklarınız konusunda bilgi ve danışmanlık almanızı öneririm. İletilen teklifi kabul etmediğiniz takdirde işlemesi muhtemel süreç, haklarınız ve yapılması gerekenler konusunda mutlaka bilgi sahibi olmalısınız. Bu süreç, kamulaştırma benzeri bir süreç şeklinde ilerlemesi kuvvetle muhtemeldir.
Depremde ayakta kalmış ve rezerv alanlar içerisinde kalan binalar için de bir açıklama var ama içi doldurulmaya mecbur, muğlak ve havada kalmış ifadelerden başka bir şey içermiyor. Bu binaların; depreme dayanaklı olup olmadığı ve rezerv alandaki yeni yapılaşmanın bütünlüğünü bozup bozmadığı değerlendirileceği ve olumsuz tespit edilmesi halinde ağır hasarlı ve yıkılmış binalar gibi projeye dahil edileceği açıklandı. Depreme dayanıklı olup olmadığı ve bütünlüğü bozup bozmadığı konusundaki değerlendirmeleri kim yapacak? Bu değerlendirmeleri kim denetleyecek? Bu değerlendirme sonucu yıkılmasına karar verilen binalar için dava açılabilecek mi? Bu binaların sahiplerinin mülkiyet hakkı ne olacak? Kıymet takdiri yapılırken bu binalar hesaba katılacak mı? Depreme dayanıklı fakat bütünlüğü bozuyorsa bu kişilerin mağduriyeti nasıl önlenecek? Bu durumda binanın değeri belirlenirken hangi kriterlere dikkat edilecek? Bunların hepsi, diğer çoğu şey gibi muğlak ve belirsiz… Rezerv alanlardaki faaliyetlerden memnun olmayan her vatandaş önce iç hukukta tazminat veya iptal davası açabilir. Bu davalar olumsuz sonuçlandığı takdirde Anayasa Mahkemesine mülkiyet hakkının ihlal edilmesi nedeniyle başvuruda bulunabilir. Anayasa Mahkemesinden de olumsuz bir sonuç çıktığı takdirde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurulabilir.
İlerleyen süreçte arsa payları için teklif edilen bedellerden memnun olmadığınız takdirde bedel tespiti için nasıl bir yol izleneceği henüz kararlaştırılmadı ancak kamulaştırma kanununun kıyasen uygulanması kanaatimce mümkündür. Huzurla kalın…
